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Viejas oficinas se transforman en viviendas: Una solución ante el déficit habitacional
La escasez de viviendas en las principales ciudades españolas ha impulsado una tendencia innovadora: la reconversión de edificios de oficinas en espacios residenciales. Esta estrategia busca adaptar los activos inmobiliarios a las nuevas demandas del mercado, marcado por el auge del turismo y el atractivo del segmento residencial prime para inversores extranjeros.
Reconversión de oficinas: Una estrategia en auge
En Madrid, cerca de la estación de Chamartín, un antiguo edificio de oficinas de Manpower se transforma en un residencial de lujo. En Vallecas, una promotora levanta viviendas de alquiler asequible en una parcela originalmente destinada a uso terciario. Estas operaciones, aunque dispares, reflejan el creciente interés por reconvertir suelos de oficinas en viviendas.
Según la consultora CBRE, en el primer semestre de 2025 se realizaron más de 20 cambios de uso, abarcando 137.000 metros cuadrados y una inversión de 200 millones de euros. Esta tendencia es vista como una oportunidad tanto para inversores que buscan maximizar la rentabilidad de sus activos como para paliar el déficit estructural de viviendas, estimado en unas 700.000 unidades por el Banco de España.
El teletrabajo y el comercio electrónico impulsan el cambio
Expertos como Jorge Galindo, director de EsadeEcPol, señalan que la planificación urbanística se ha desfasado debido a cambios en los hábitos sociales y económicos, como el teletrabajo y el comercio electrónico. Aprovechar el parque inmobiliario infrautilizado para crear viviendas en zonas de alta demanda puede contener la escalada de precios sin necesidad de ocupar nuevo suelo urbano.
Un informe de 2024 de Atlas Real Estate Analytics estimaba que las principales áreas metropolitanas contaban con más de 11 millones de metros cuadrados de oficinas con potencial de reconversión, lo que podría sumar más de 92.000 viviendas al parque habitacional. En los distritos centrales de Madrid, unos 250.000 metros cuadrados de oficinas en edificios residenciales podrían transformarse en 20.000 pisos, según José María Álvarez, presidente de la Asociación Española de Oficinas.
El sector ‘prime’ también se beneficia
La consultora JLL señala que en los tres primeros trimestres de 2025 los proyectos de cambio de uso en Madrid totalizaron 378 millones de euros. Destaca la venta de la antigua sede de la Audiencia Nacional, que será transformada en viviendas de lujo. El mercado ‘prime’ sigue atrayendo a grandes fortunas, con previsiones de aumento de precios y compraventas de inmuebles de alto standing para 2026.
Hoteles y otros usos
Además del sector residencial, el hotelero también se beneficia de estas reconversiones, impulsadas por la alta demanda turística. Sin embargo, no todos los edificios son aptos para la reconversión, ya que deben cumplir requisitos normativos y arquitectónicos. La atención se centra en edificios obsoletos con altas tasas de disponibilidad, lo que no afecta al mercado de oficinas atractivas para las empresas.
Según Cushman&Wakefield, la inversión en oficinas en 2025 fue de 1.750 millones de euros, un 238% más que el año anterior. A pesar de este buen ritmo, se ha alertado sobre la escasez de oficinas ‘prime’ en Madrid, lo que está llevando a las empresas a buscar espacios fuera de la M30.
Alternativas a la reconversión
Además de la reconversión de oficinas, se exploran otras fórmulas. La Comunidad de Madrid aprobó una ley que facilita la conversión de oficinas en viviendas protegidas sin modificar el planeamiento, permitiendo la construcción de casas de alquiler asequible sobre suelo destinado a uso terciario. Ya hay 7.600 viviendas con licencias de estas características.
La flexibilidad normativa es fundamental para adaptarse a una sociedad en constante cambio, según Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Corporación Vía Ágora, promotora que prepara promociones de viviendas en Valdebebas y Vallecas.
