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Comprar una vivienda con problemas urbanísticos: riesgos y cómo evitarlos
La adquisición de una vivienda puede acarrear sorpresas desagradables, como la existencia de una terraza ilegal o construcciones no declaradas. En las Islas Baleares, se estima que hay alrededor de 30.000 viviendas fuera de ordenación, lo que evidencia un grave problema urbanístico.
El abogado Ángel Hoyos, experto en derecho urbanístico, explica los aspectos clave a los que se enfrenta un comprador y cómo evitar que la inversión más importante de su vida se transforme en un problema mayúsculo.
¿Quién asume la responsabilidad por obras ilegales?
Una de las principales preocupaciones de un comprador es si, al adquirir una vivienda con una obra ilegal, hereda la multa y la orden de demolición. Hoyos aclara que la responsabilidad se divide:
“La multa siempre recaerá sobre el autor de la infracción, no sobre el nuevo propietario”. No obstante, el nuevo dueño sí “hereda” la obligación de restablecer la legalidad, lo que implica legalizar la obra o asumir la orden de demolición.
La importancia de verificar la información
La información del Registro de la Propiedad no es suficiente para garantizar la tranquilidad.
El abogado subraya la importancia de “verificar siempre con el ayuntamiento” y, en el caso de fincas rústicas en Mallorca, con la Agencia de Defensa del Territorio, que tiene competencias en disciplina urbanística.
¿Qué hacer si se detecta un problema tras la compra?
Si tras la compra se notifica un expediente, el comprador puede reclamar al vendedor “por vía civil, ya sea por vicios ocultos o incluso por entrega de cosa distinta a la pactada”.
En casos extremos, la reclamación puede conducir a la resolución completa del contrato. Hoyos explica: “Si compramos una vivienda ilegal con orden de demolición total, en realidad hemos comprado un saco de escombros”. En tal escenario, se podría solicitar la devolución del dinero con intereses y la compensación por los daños y perjuicios causados.
La prescripción de las infracciones urbanísticas
Existe la creencia popular de que las infracciones prescriben rápidamente, pero la realidad es más compleja. El plazo genérico de prescripción es de 8 años en suelo urbano, pero varía según el tipo de suelo y la infracción.
Algunas irregularidades, como los cambios de uso sin licencia, nunca prescriben.
Desde 2014, transformar un local en vivienda se considera una infracción continuada, por lo que el plazo de prescripción no comienza a correr mientras se mantenga el uso residencial.
Es importante tener en cuenta que, aunque la multa económica prescriba, la obligación de demoler la construcción ilegal puede persistir, especialmente en suelo rústico. Si el propietario no cumple una orden de restablecimiento, la administración puede imponer hasta 12 multas coercitivas y, en última instancia, contratar a una empresa para ejecutar la demolición y embargar los costes al infractor.
Riesgos en suelo rústico protegido
Comprar una construcción irregular en suelo rústico protegido es mucho más arriesgado. Las sanciones pueden alcanzar hasta el 300% del valor de la obra, pudiendo incluso constituir un delito contra la ordenación del territorio. Además, existen organismos especializados en combatir estas ilegalidades.
Consejos para evitar problemas
Ante este panorama, el experto aconseja: “Toda precaución es poca”.
Recomienda buscar el asesoramiento de un profesional en urbanismo “desde el minuto 1”. Un certificado de inexistencia de infracción urbanística no garantiza la legalidad de la vivienda, solo que no hay un expediente abierto en ese momento. Dado que la compra de una vivienda “suele ser una de las mayores inversiones”, protegerse legalmente es la única forma de evitar que el sueño se convierta en “el mayor drama”.
