Una agencia inmobiliaria publica cada mes cerca de dos centenares de anuncios de alquiler, que se traducen en 24.000 solicitudes. Para cada vivienda, agendan visitas de unos 15 minutos, durante dos horas, lo que reduce la cuenta a unos 1.600 candidatos. La empresa se llama Zazume y, hace un par de años, implementó una herramienta de inteligencia artificial para “precualificar” a los potenciales inquilinos.

“Antes de aceptar un perfil tenemos un agente [IA] que contacta con los perfiles, les pregunta qué están buscando, ingresos, cuántos son, si están trabajando y qué, si tienen o no mascotas… Era el trabajo de dos o tres personas, que ahora se pueden dedicar a tareas con más valor añadido”, explica el cofundador de la plataforma, Jeroen Merchiers.

El potencial de las tecnologías de inteligencia artificial de permear en la actividad inmobiliaria y los procesos de gestión de alquileres es elevado. “El alquiler vacacional se ha digitalizado a nivel mundial, pero en el residencial, con un sector súperfragmentado, donde el 95% de la oferta pertenece a pequeños propietarios, la experiencia todavía es nefasta”, señala el propio Merchiers, quien fuera director general de Airbnb para Europa, Oriente Medio y África.

Las grandes consultoras internacionales apuntan a un incremento en el uso de estas herramientas en un momento en el que, tanto en España como en otros países del entorno, la crisis de vivienda aprieta y aparta a una parte de la población de la propiedad al alquiler. El informe sobre perspectivas del mercado inmobiliario europeo para 2026, elaborado por CBRE Research, señala que “las plataformas de alquiler digital, la selección de inquilinos impulsada por IA y las tecnologías de edificios inteligentes se están convirtiendo en el estándar, mejorando la eficiencia operativa y la experiencia del inquilino”. El trabajo prevé una “mayor adopción” de estos procesos por parte de los operadores durante estos meses.

Los movimientos inversores ya vienen produciéndose en los últimos tiempos.

En mayo, PwC situó a España como el tercer país europeo con más compañías tecnológicas del sector inmobiliario, solo por detrás de Reino Unido y Alemania. La consultora contabilizó 700 empresas de PropTech, en el sector inmobiliario, y 170 de ConTech, en la construcción.

Un sector emergente

“Aunque tradicionalmente el sector se ha caracterizado por la falta de innovación, las PropTech están sirviendo para cambiar esta concepción, revolucionando la manera en la que se compran, venden y administran sociedades”, indicaba la responsable de Real Estate de PwC España, Miren Tellería, coincidiendo con la presentación del informe PropTech Trends Spain 2025, elaborado junto a TheFringe/Labs y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya. En ese sentido, la experta avanzaba que “las empresas inmobiliarias españolas están aprovechando cada vez más las tecnologías emergentes, como la inteligencia artificial para identificar oportunidades y agilizar diversos aspectos del sector, como el diseño, el desarrollo y la intermediación”.

Este informe señalaba el “principal reto” del ecosistema español de PropTech: el crecimiento. Aunque es “uno de los más grandes de Europa”, la mitad de estas empresas tiene una facturación discreta, que no supera los 500.000 euros al año. Zazume cerró el año pasado una ronda de financiación de 2,3 millones de euros, liderada por Sabadell Venture Capital y Nordstar, con el objetivo de acelerar el crecimiento de la empresa y reforzar su posición en el mercado de la profesionalización y la digitalización.

“Dentro de los que se dedican al sector, somos los más avanzados, pero todavía nos queda mucho por hacer”, reconoce Merchiers, con la vista puesta en los trámites de incidencias con las aseguradoras: “Veo lo manual que es ese contacto y toda esa ineficiencia se puede arreglar con esta tecnología”.

Desde la plataforma Testa Homes, que gestiona unas 14.000 viviendas en toda España, también apuntan al uso de la inteligencia artificial como una herramienta clave para incorporar “capacidades predictivas y adaptativas en el ciclo completo del alquiler”. Desde “algoritmos de recomendación que ajustan la oferta al perfil del usuario”, hasta “sistemas de análisis predictivo para prever comportamientos o incidencias”, pasando por “modelos de scoring para anticipar riesgos”. “Estas capacidades mejoran la conversión comercial, optimizan la gestión del riesgo y fortalecen la fidelización, configurando un modelo centrado en el usuario, pero respaldado por datos”, explicaba su chief operating officer, Noelia Rosón, en una columna en la web de Idealista.

Precisamente, esta plataforma ha ido implementando funcionalidades de IA en sus anuncios.

En 2023, anuncio la puesta en marcha de un “servicio de texto inteligente” para mejorar las descripciones de los anuncios y ese mismo año publicó una guía para incentivar el uso de estas herramientas en el procesamiento de imágenes. En aquel momento, los ejemplos eran hacer las camas, ordenar habitaciones o cambiar el color del cielo, pero desde entonces la tecnología ha avanzado tanto que permite reconstruir habitaciones y espacios de manera prácticamente indistinguible de una fotografía original.

Más del 70% de agentes lo utiliza en Estados Unidos

Un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos, publicado en 2025, señala que casi el 70% de los agentes utiliza la inteligencia artificial en su trabajo. El 20% lo hace a diario; el 22%, semanalmente; y el 27%, unas pocas veces al mes.

El uso más extendido es el de generación de contenidos, como textos descriptivos, pero también para tareas creativas o de marketing. El 17% afirma que el impacto es significativamente positivo; el 33% cree que es moderadamente positivo; y el 46% dice que es neutro.

Más allá de los beneficios evidentes para las empresas —desde Zazume estiman que la eficiencia se ha incrementado en un 150% en solo dos años, por el uso de la IA—, algunas voces alertan de los riesgos para los usuarios. Sobre todo, en procesos donde entran en juego derechos fundamentales o se deciden elementos vitales, como el acceso a una vivienda.

“La inteligencia artificial ayuda a una gestión más eficiente, pero tienes que poner a un humano al final del proceso para comprobar que este ha sido lógico”, indica la fundadora y presidenta del Observatorio del Impacto Social y Ético de la Inteligencia Artificial (OdiseIA), Idoia Salazar.

La experta señala que la IA gestiona muy bien los datos. Esa es su fortaleza, pero también su debilidad. “Es puro dato, no contextualiza”, indica Salazar.

Y en esa contextualización puede estar la clave en un scoring. “Puede producirse un sesgo, descartando a una persona por el lugar donde haya vivido antes o por un error sobre un impago que luego se hubiera subsanado”, pone como ejemplo.

Aún no es de “alto riesgo”

En 2024, la Eurocámara dio el visto bueno a la primera regulación de Inteligencia Artificial del mundo. Algunos usos, como los que impactan en las condiciones laborales, son considerados de “alto riesgo” y tienen una protección especial.

Las empresas deben certificar que han analizado y reducido los riesgos del algoritmo que utilicen, deben evitar sesgos y estar controlados por personas, que han de saber por qué toma las decisiones. Para Salazar, la selección de candidatos a un alquiler debería entrar en esta categoría, porque impacta sobre el derecho a acceder a una vivienda, pero, por el momento, el reglamento los deja fuera.

Desde la Agencia Española de Supervisión de Inteligencia Artificial (Aesia), el organismo encargado de controlar que el desarrollo de esta tecnología se realice bajo parámetros responsables, explican que, aunque el reglamento no considera este tipo de sistemas de alto riesgo y que, “por lo tanto, no tiene obligaciones como tal, más allá de las potenciales de transparencia”, el Reglamento “es lo suficientemente flexible para incorporar el efecto de este tipo de nuevos sistemas que afecten a derechos fundamentales y que no existían cuando fue concebido”.

Con todo, Salazar defiende las posibilidades de la IA, también en la lucha contra los sesgos.

“Las personas también tienen sesgos, muchos de ellos inconscientes, pero con la inteligencia artificial podemos hacer una limpieza de datos, excluir determinadas variables, como raza, sexo o posición social” y, además, “me da más elementos para tomar la mejor decisión de una manera técnica, objetiva y realista, que enfrento con mis propias decisiones”, desarrolla. En cualquier caso, la experta recuerda el derecho de los usuarios y consumidores a recibir información sobre el motivo por el que han sido excluidos de cualquier proceso por esta tecnología, ya sea en un filtro para una entrevista de trabajo o para agendar una visita a un piso, algo posible gracias a la IA generativa.