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El mercado inmobiliario de Barcelona ha experimentado un notable cambio en los últimos años, con un incremento significativo de las compras de viviendas por parte de personas de nacionalidad extranjera. En 2025, casi una cuarta parte de las transacciones en la ciudad fueron realizadas por este colectivo, alcanzando un 23%, una de las cifras más altas registradas hasta la fecha.

Distribución geográfica de las compras

Este fenómeno es especialmente pronunciado en el distrito de Ciutat Vella, donde el 42,6% de las compraventas en 2025 fueron protagonizadas por extranjeros, tanto residentes como no residentes. Le siguen Sant Martí (30,9%) y l’Eixample (27,8%). En contraste, Sarrià-Sant Gervasi (11,5%) y Les Corts (12,9%) registran las cifras más bajas.

Dentro de Ciutat Vella, la Barceloneta destaca como el epicentro de esta tendencia, con un 49,6% de las ventas realizadas a compradores extranjeros.

Otras zonas de la capital catalana con una alta incidencia de compras por parte de extranjeros incluyen Diagonal Mar, el Poble Nou, la Dreta de l’Eixample, la Vila Olímpica y la Sagrada Família, donde más de un tercio de las transacciones son realizadas por este colectivo.

¿Residentes o inversores?

Expertos del sector señalan que el aumento de las compras está principalmente relacionado con el peso demográfico de los residentes extranjeros en la ciudad, que representan el 26,4% de la población. Según Ramon Bastida, profesor de la UPF Barcelona School of Management (UPF-BSM), casi el 90% de las compras realizadas por extranjeros corresponden a residentes. Si bien la inversión extranjera ha aumentado ligeramente, sigue representando un porcentaje “bajo” del total.

Sin embargo, otras voces del sector inmobiliario apuntan a un aumento en la compra de segundas residencias por parte de europeos que buscan pasar temporadas en Barcelona y alquilar sus propiedades a estudiantes o profesores durante su ausencia. Tine Mathiassen, directora general de la inmobiliaria Casamona, afirma que estos compradores “no son ricos” y no realizan compras especulativas.

Bastida matiza que la mayoría de los no residentes compran como inversión, destinando las viviendas al alquiler turístico, aunque reconoce que existe un pequeño porcentaje que adquiere propiedades como segunda residencia.

Impacto en los precios y la dinámica de los barrios

Existe un debate sobre el impacto global de la demanda extranjera en los precios de la vivienda.

Mathiassen admite que el mayor poder adquisitivo de los clientes extranjeros “sube” los precios, aunque considera que el encarecimiento en Barcelona no es comparable al de otras capitales europeas. Bastida vincula el aumento de los precios, que han subido un 16% entre 2021 y 2025, a la “falta de oferta” y la “competencia” con los compradores nacionales, aunque considera que el impacto de la demanda extranjera es “limitado”.

Más allá de los precios, la dinámica de los barrios también se ve afectada. En la Barceloneta, la Asociación de Vecinos denuncia una “deriva especulativa” diferente a la de los pisos turísticos, con personas que compran pisos para alquilarlos por habitaciones, una práctica que consideran poco regulada. Manel Martínez, portavoz de la asociación, advierte sobre las consecuencias de este fenómeno, que transforma el tejido social y dificulta el acceso a la vivienda residencial.

Regulación y perspectivas futuras

En medio del debate político sobre cómo regular la compra especulativa, Bastida considera que será “difícil” aplicar límites con “consistencia” y aboga por medidas “disuasorias”, como una fiscalidad más elevada.

Mathiassen muestra su recelo ante la regulación del alquiler de temporada, temiendo que desincentive a los propietarios y provoque un aumento de pisos vacíos.

Cataluña y el contexto nacional

Cataluña es la comunidad autónoma donde más ha crecido la compra de vivienda por extranjeros desde 2018, aunque en porcentaje la superan Baleares, la Comunidad Valenciana y Canarias. Dentro de Cataluña, Girona lidera con un 27,1%, seguida de Tarragona (15,9%) y Barcelona (14,2%). Los principales compradores extranjeros en Cataluña durante el último trimestre de 2025 fueron de nacionalidad marroquí, rumana y francesa.