Una empresa sin rostro y con sede 'fantasma' abre la batalla por las plazas turísticas en Mallorca

Decenas de empresas, promotores e inversores esperan obtener una de las 500 nuevas plazas de alquiler turístico ofertadas en edificios protegidos o catalogados como Bienes de Interés Cultural (BIC) en Mallorca. Estas licencias pueden ser cruciales para la viabilidad de sus proyectos en un mercado limitado que ha elevado el valor económico de este tipo de autorizaciones. Despachos de abogados y gestorías ofrecen asesoramiento sobre cómo participar en el procedimiento, destacando que la obtención de nuevas plazas ha estado condicionada por una moratoria en materia de establecimientos turísticos.

Sin embargo, la decepción llegó cuando los fallos técnicos en el sistema telemático del Consell de Mallorca obligaron a suspender y anular el procedimiento, frustrando las expectativas de quienes aspiraban a las codiciadas licencias de alquiler vacacional. El colapso del sistema telemático de la Bolsa de Alojamientos Turísticos abrió la puerta a una batalla judicial.

La primera promotora en recurrir la anulación fue Sa Talaia Gestión SL, una sociedad domiciliada en Palma, participada al 100% por 4L4M Beteiligungen GmbH, un *holding* patrimonial con sede en Ludwigshafen (Alemania). Esta estructura empresarial se dedica a la gestión de activos, especialmente bienes raíces. Numerosas empresas en Mallorca operan como filiales de grupos alemanes, suizos o británicos, un modelo común en la inversión inmobiliaria transnacional que permite canalizar capital hacia territorios con alta rentabilidad turística.

Una sede ‘fantasma’

4L4M Beteiligungen GmbH es un ejemplo del esquema habitual en la inversión inmobiliaria alemana. Su objeto social es poseer y gestionar activos a través de filiales, no operar hoteles ni anunciar viviendas al consumidor final. Los empresarios a menudo utilizan la fórmula GmbH para optimizar la fiscalidad de dividendos, gestionar el riesgo patrimonial y agrupar inversiones fuera de su país. Sa Talaia Gestión SL figura en los registros como filial operativa de 4L4M Beteiligungen GmbH, cuyo administrador, Joachim Frank Franz Hermann Lampert, está vinculado a ambas. El Registro Mercantil la describe como una empresa dedicada a la promoción y alquiler de bienes inmobiliarios.

Ante la falta de una página web y contactos visibles, un equipo periodístico intentó contactar con la sociedad en la dirección que figura en el Borme, en el casco histórico de Palma. Tras repetidos timbrazos, nadie respondió. El domicilio social de Sa Talaia Gestión SL coincide con un despacho jurídico cuyos profesionales figuran como administradores concursales o representantes en otras sociedades radicadas en las islas. Tampoco hubo respuesta al llamar a los teléfonos del bufete.

En agosto de 2024, Sa Talaia Gestión figuraba como promotora de una vivienda unifamiliar aislada con piscina en suelo rústico en Sant Llorenç des Cardassar. Se trata de una villa con piscina, anexo, sótano y garaje, un perfil de inmueble adecuado para el mercado de alquiler vacacional de gama media-alta. CompanyHouse muestra otras empresas del grupo Lampert, como WHH Hotel- und Gaststättengesellschaft mbH, Immola Verwaltungs-GmbH y Rala GmbH & Co. KG, que operan a través de múltiples vehículos.

Puerta de entrada del capital extranjero

Eduard Vila, abogado especializado en vivienda y mercado inmobiliario, señala que el auge del alquiler vacacional ha abierto una vía para inversores internacionales que antes tenían dificultades para acceder al sector turístico, dominado por las grandes cadenas hoteleras locales. A diferencia del modelo hotelero tradicional, la explotación de viviendas permite operar mediante sociedades limitadas y estructuras patrimoniales más flexibles, con menor exposición pública. Según Vila, a menudo se crean empresas locales como pantalla para ocultar si detrás hay una familia con 50 pisos o una empresa con 50 accionistas. En estos casos, se trata de un negocio empresarial con reparto de dividendos, no simplemente de vivir del alquiler turístico.

Vila destaca la desventaja competitiva para los operadores locales, ya que las inversiones extranjeras tienen una alta capacidad económica. El capital internacional, que no logró comprar y gestionar hoteles, ahora lo está haciendo con el alquiler vacacional, un ámbito más accesible y menos concentrado que el sector hotelero tradicional.

La impugnación de la convocatoria de plazas es significativa, ya que estas son un recurso limitado en Baleares y su asignación determina la posibilidad de explotar legalmente viviendas en alquiler de corta duración. En un contexto de saturación turística, cada plaza es un activo económico valioso. El recurso de Sa Talaia introduce la defensa judicial de intereses inmobiliarios respaldados por capital extranjero frente a decisiones regulatorias insulares, un pulso entre política pública y estructuras de inversión.

La judicialización como herramienta empresarial

El uso de sociedades extranjeras como titulares formales de bienes no es nuevo en los tribunales españoles. La Audiencia Provincial de Madrid y el Tribunal Supremo han analizado el papel de mercantiles constituidas bajo la forma alemana *Beteiligungen GmbH* que reclamaban la propiedad de participaciones sociales e inmuebles embargados en España. Los magistrados examinaron si estas mercantiles eran las propietarias reales o si actuaban como estructuras interpuestas para ocultar al titular efectivo.

En una sentencia de 2009, la Audiencia de Madrid desestimó la demanda de Waldimmob Beteiligungen GmbH e Ibhan Handels & Beteiligungs GmbH, alegando ser propietarias de la mayoría de participaciones de una empresa española y reclamando la titularidad de inmuebles embargados. La sentencia determinó que no habían probado la adquisición real de los bienes y que las operaciones podían ser “meras apariencias jurídicas creadas para ocultar la titularidad real”. El Supremo aplicó la doctrina del levantamiento del velo societario, que permite ocultar la personalidad jurídica del beneficiario cuando se utiliza para encubrir fraude o abuso.

Aunque estos procedimientos no se relacionan directamente con Sa Talaia Gestión SL ni con 4L4M Beteiligungen GmbH, ilustran que las estructuras societarias internacionales son legales, pero pueden ser instrumentos de opacidad cuando separan la titularidad formal del control económico real.

El debate sobre quién controla el modelo

El alquiler turístico se ha convertido en una pieza central del modelo turístico balear. El Consell de Mallorca fijó un techo de 430.000 plazas turísticas, de las cuales unas 115.000 corresponden a viviendas vacacionales, para hacer frente a la saturación, la sobreconstrucción y la degradación del entorno. El año pasado, se planteó la posibilidad de rebajar el tope a 412.000 plazas, pero la institución insular, gobernada por PP y Vox, descarta ahora esa disminución.

Un análisis del Consell de Mallorca detectó que el 39,5% de la oferta turística en estancias vacacionales en plataformas comercializadoras no está registrada ni tiene licencia, operando ilegalmente. El estudio reveló que, de un promedio mensual de 20.204 publicaciones analizadas, 7.978 (relativas a 42.342 plazas turísticas) corresponden a inmuebles sin control ni garantías, en competencia desleal con quienes cumplen la normativa.

Habtur, la asociación de propietarios de viviendas turísticas en Baleares, denuncia un trato desigual respecto a otros operadores del sector, criticando las limitaciones al alquiler vacacional frente a otras modalidades turísticas, lo que genera inseguridad jurídica y reduce el valor económico de las licencias.

Las entidades sociales critican que el auge del alquiler vacacional, junto a la especulación inmobiliaria, la compra masiva por extranjeros de alto poder adquisitivo y la avidez de los fondos buitre, ha disparado los precios de la vivienda, provocando la expulsión de residentes y la pérdida de identidad de los barrios. Muchos propietarios prefieren alquilar a turistas a corto plazo para obtener mayor rentabilidad, agravando la escasez de vivienda para los ciudadanos locales.