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El sector hipotecario en España anticipa un enfriamiento para el presente año, marcado por un encarecimiento continuo de los préstamos. Sin embargo, el año 2025 cerró con un notable incremento en la constitución de hipotecas sobre viviendas, alcanzando las 501.073, un 17,8% más que el año anterior. Esta cifra representa el mayor volumen anual desde 2010, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En diciembre de 2025, el tipo de interés medio para las hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,87%.

Previsiones para 2026: un crecimiento más moderado y tipos de interés al alza

Los portales inmobiliarios pronostican que la tendencia alcista en los tipos de interés se mantendrá durante este año, aunque a un ritmo de crecimiento menor que el observado en 2025.

Esta evolución se acompañaría de tipos de interés ligeramente superiores a los del año anterior, una tendencia que ya se ha manifestado en las ofertas bancarias durante el mes de enero.

Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas, ha señalado que el 2026 “previsiblemente mantendrá el tono optimista en lo relativo a la financiación hipotecaria”. En 2025, la competencia entre entidades bancarias y el interés por seguir concediendo préstamos mantuvieron los tipos de interés en un entorno atractivo para las familias.

Desaceleración a la vista: ¿cuándo llegará el punto de inflexión?

Tras el reciente auge en la contratación de hipotecas, los indicadores sugieren que la actividad comenzará a desacelerarse. Villén manifestó durante el VI Congreso Inmobiliario de idealista que, aunque los números son altos y el sector parece estar en buena forma, se ha ido “de más a menos”. Según el experto, el crecimiento no puede ser indefinido y en algún momento “debe llegar el punto de inflexión”.

Entre los riesgos para el sector, Villén destacó la escasa oferta residencial y el aumento del precio de la vivienda, que podrían “expulsar a muchos ciudadanos del mercado”, así como la incertidumbre geopolítica internacional.

Condiciones hipotecarias más caras: ¿cuánto subirán los tipos?

En un contexto de ralentización, la mayoría de las entidades financieras han ajustado al alza las condiciones de sus préstamos, en consonancia con la evolución de los tipos de interés a largo plazo (‘swap’).

“Hay cierta presión para que el precio de las hipotecas suba”, recalcó Villén, por lo que a partir de ahora “van a ser un poco más caras”.

A pesar de ello, Villén enfatizó que “los bancos siguen necesitando prestar, siguen manteniendo el grifo abierto y con condiciones interesantes”. En este sentido, señaló que unos tipos de interés que se mantengan “por debajo del 3%, o incluso del 3,5%, no van a ser un problema para la economía”, dado que hasta ahora las subidas aplicadas son “pequeñas” y “asumibles” para los hogares.

El euríbor: un año 2026 tranquilo

Respecto al euríbor, principal referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, se espera que 2026 sea “un año tranquilo”, con una tendencia apenas al alza. Esto implicará un incremento moderado en las cuotas al momento de las revisiones hipotecarias.

Entre los riesgos, Villén señaló la fiscalidad, ya que una subida de impuestos como el ITP, el IVA o el IBI “puede frenar el mercado”. Otros factores de atención son un posible repunte de la inflación o la debilidad de las economías de Alemania y Francia, por su posible impacto en el empleo y la confianza del consumidor.

Novedades fiscales: deducción por compra de vivienda habitual

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha unificado criterio y ha establecido que la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual, vigente para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2013, también es aplicable sobre el importe destinado a cancelar la hipoteca con el dinero obtenido de la propia venta del inmueble.

Este cambio invalida el criterio anterior de la Agencia Tributaria, que no permitía la deducción.

La resolución se basa en un caso de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife que en 2018 canceló su hipoteca con 10.202 euros de la venta, pero al que solo se le permitió deducir por las cuotas pagadas hasta el mes anterior.

Según la plataforma de asesoría fiscal TaxDown, al ser una resolución de octubre de 2025, se pueden revisar los ejercicios fiscales no prescritos de 2021, 2022, 2023 y 2024. Los contribuyentes afectados podrían solicitar una rectificación de su declaración del IRPF y obtener una devolución adicional de más de 1.000 euros.

Ayudas autonómicas y forales

Aunque la ayuda estatal general se eliminó en 2013, existen excepciones forales y autonómicas. En Guipúzcoa, por ejemplo, la deducción es del 18% (hasta 1.530 euros), mientras que en Navarra existe un régimen transitorio. Otras comunidades como Madrid, Castilla-La Mancha o Valencia también ofrecen sus propias ayudas, según la experta en vivienda Andrea Elegido.