Flipping Inmobiliario: El Negocio de Comprar, Renovar y Revender Viviendas en España

El “flipping” inmobiliario, una estrategia que consiste en comprar una vivienda a bajo precio, realizar una reforma mínima y revenderla rápidamente a un precio superior, se ha consolidado como una práctica de inversión que dificulta el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias.

Esta dinámica es cada vez más común en ciudades como Madrid, particularmente en barrios tradicionalmente obreros donde los precios son más accesibles. Se suma al problema nacional de acceso a la vivienda, que se agudiza en las principales ciudades y zonas costeras e insulares.

La Clave: Un “Lavado de Cara” Estratégico

El truco radica en realizar un “lavado de cara” a las viviendas de segunda mano para inflar su valor. Si bien esto incrementa el precio de la propiedad, también afecta al distrito o zona en la que se encuentra.

Según David, un profesional del sector inmobiliario, los inversores no realizan mejoras sustanciales, sino cambios superficiales para rentabilizar la compra lo antes posible. El objetivo es que la vivienda parezca recién reformada para evitar que el comprador se fije en las deficiencias estructurales, especialmente en instalaciones antiguas.

En Estados Unidos, donde el flipping está arraigado desde hace décadas, generó un beneficio bruto medio de aproximadamente 55.000 euros por operación en el primer trimestre de 2025.

En España, este modelo está ganando terreno en un contexto de auge de la vivienda de segunda mano y una creciente preferencia por pisos ya reformados. Datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que este tipo de inmuebles concentró cerca del 80% de las compraventas en 2024.

Estudios del sector sugieren que siete de cada diez compradores optan por viviendas renovadas. La combinación de precios más accesibles, mejores ubicaciones y la posibilidad de evitar obras impulsa esta tendencia, favoreciendo a los inversores, según un análisis de mercado de BizNexus Consulting.

Zonas Urbanas Emergentes: El Nuevo Objetivo

Para 2025, los expertos señalan que la rentabilidad depende de identificar viviendas con potencial, especialmente en barrios periféricos o en transformación, y controlar los costes de reforma. Por ello, las zonas urbanas emergentes se han convertido en el foco, permitiendo ventas más rápidas y a mejor precio en un mercado competitivo.

Actualmente, las operaciones de menor envergadura se concentran en barrios como Vallecas, Usera, Villaverde y Carabanchel, así como en las zonas más asequibles de Tetuán y Ciudad Lineal.

Mientras tanto, inversores de mayor perfil, que compran y venden pisos por encima del millón de euros, buscan zonas más exclusivas como el barrio de Salamanca, Chamberí y Retiro. Entre ellos se encuentran muchos extranjeros, principalmente de Venezuela y Argentina, aunque también mexicanos.

En estas áreas de mayor poder adquisitivo, la compraventa es frecuente a pesar de los altos precios, debido a una demanda constante. Sin embargo, el flipping no es tan común. Según un experto, “estos inversores contratan empresas más especializadas que realizan reformas cuidadosas”.

En contraste, en barrios históricamente más degradados y con menor demanda, se han observado situaciones como la instalación incorrecta de electrodomésticos debido a mediciones deficientes.

María, arquitecta e interiorista, ha comprobado cómo pequeños pisos se venden a precios elevados tras remodelaciones no integrales. “No se revisan las instalaciones del edificio como deberían, lo que puede causar problemas a largo plazo, ya que suelen ser antiguas”, explica.

Generalmente, la inversión realizada ronda los 15.000 euros, cuando lo recomendable sería unos 45.000. El objetivo es vender rápido y más caro. No obstante, algunos inversores prefieren la especulación en el mercado del alquiler, comprando viviendas de obra nueva y arrendándolas durante los primeros años para obtener un doble beneficio: la revalorización a medio plazo y los ingresos por alquiler a corto plazo.

Revalorizar el Metro Cuadrado

La reconversión de locales en viviendas o la segregación de inmuebles también son tácticas habituales. Cuanto más pequeño es el piso resultante, más alto es el precio por metro cuadrado.

David ejemplifica: si de una casa de doscientos metros cuadrados se obtienen cuatro viviendas, cada una se valoraría en unos 200.000 euros. Incluso considerando la inversión inicial, el beneficio podría superar los 300.000 euros.

Otra estrategia utilizada en el sector inmobiliario es manipular los anuncios en los portales inmobiliarios, reforzando el atractivo con imágenes generadas con inteligencia artificial que muestran diseños que no se corresponden con el estado actual de la vivienda. También es común encontrar anuncios que simulan inmuebles más grandes o funcionales de lo que realmente son, manipulando la superficie.

María detalla que “a veces se publican los metros construidos en lugar de los útiles, incluyendo zonas comunes como el rellano o el trastero, lo que reduce considerablemente el tamaño real”. Además, denuncia que algunas viviendas se dividen en más habitaciones de las que corresponden, creando estancias muy pequeñas.

El objetivo, una vez más, es aumentar el valor del inmueble incrementando el número de habitaciones.

Especular a Través de la Tasación

Alberto, otro comprador, confirma que existen empresas que operan directamente en este mercado, como Clikalia (enfocada en inmuebles de perfil más bajo) y Velzia (con un enfoque más premium). “Compran pisos en mal estado, les dan un lavado de cara y los venden mucho más caros. Cuanto menos gastan, más beneficio sacan”, afirma.

Su experiencia refleja la voracidad del mercado. Tras un año de búsqueda, logró adquirir una vivienda en Tetuán, uno de los distritos de Madrid donde los precios han aumentado vertiginosamente.

Un crecimiento similar se ha dado en otras zonas históricamente degradadas como Puerta del Ángel, Prosperidad o el barrio de la Concepción.

Según Alberto, que anteriormente trabajaba en tasaciones, para calcular el valor hipotecario se utiliza la superficie útil, no la construida, y se compara con inmuebles similares de la misma zona, aplicando un coeficiente de depreciación según el estado del piso. “Los valores suelen establecerse teniendo en cuenta que, en caso de que el propietario no pueda hacer frente a la hipoteca, el banco pueda vender la vivienda, como mínimo, por el precio estipulado por el tasador”, aclara.

Eduard Vila, abogado experto en temas de vivienda y mercado inmobiliario, explica que existen varias fórmulas de tasación, incluyendo el método de coste o valor de reposición, el promedio según la rentabilidad que puede generar la vivienda y el método comparativo, fijándose en los precios de alquiler de los vecinos en los últimos seis meses. “En todas, sale un precio de la vivienda mucho más alto que si se mirara realmente lo que vale y no lo que se pide”, sostiene.

Los precios, que se estabilizaron durante la pandemia, han ido aumentando desde entonces, especialmente por la inversión de empresas que impulsan los precios en zonas hasta ahora más asequibles. En estos distritos, otra forma de especulación es su promoción y revalorización a través de la construcción de nuevas infraestructuras y la “depuración” mediante redadas antidroga. “Es muy típico coger zonas deprimidas y eliminar el problema, siempre cuando antes ha habido una compra del terreno; una inversión”, asevera Vila.

Los Barrios, Lugar “Para Invertir”

Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, considera que el flipping inmobiliario es una expresión “muy clara” de cómo la vivienda se ha convertido en un activo financiero. La organización sindical es testigo “constantemente” de cómo se obtienen enormes plusvalías de la compra y reforma de inmuebles.

“El problema es que ese beneficio privado se produce a costa de expulsar a vecinas y vecinos encareciendo aún más el acceso habitacional”, afirma Pérez.

Una consecuencia de este tipo de operaciones es la aceleración de los procesos de gentrificación, ya que la lógica especulativa de compra-reforma-venta a un precio superior eleva el precio no solo de esa vivienda concreta, sino de todo su entorno. Como resultado, los barrios dejan de ser lugares para vivir y se convierten en “lugares para invertir”, lamentan desde el sindicato.

El portavoz añade que el problema no es el flipping en sí mismo, sino que las instituciones siguen permitiendo que la vivienda funcione como un mercado financiero sin ningún tipo de límite. “Si la entendemos como un derecho, no puede seguir tratándose legalmente como un producto con el que se puede especular y, además, de manera rápida”.

Además, denuncian que en Madrid existen recursos habitacionales que adquieren fondos de inversión, como Nestar o Blackstone, que deberían formar parte del parque público de vivienda. El rápido y vasto beneficio de estas empresas contrasta con la dificultad de otros ciudadanos para pagar el alquiler o acceder a él. “Necesitamos políticas que frenen la especulación y que protejan a los inquilinos”, subraya Pérez.