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En un contexto económico donde la vivienda es un tema crucial, el notario Antonio Arias Giner de Arias Peña Serrano Notarios, ha explicado una alternativa legal para aquellos padres que desean ayudar a sus hijos a acceder a una vivienda sin renunciar por completo al control de la propiedad: la cesión del usufructo.

¿Qué es el Usufructo y Cómo Funciona?

En lugar de realizar una donación completa de la vivienda, los padres pueden optar por ceder el usufructo. Esto significa que donan a sus hijos el derecho a usar y disfrutar de la vivienda, mientras ellos conservan la nuda propiedad. De esta manera, los padres pueden seguir viviendo en la casa, o incluso percibir los ingresos generados por ella, al tiempo que organizan su patrimonio de manera ordenada y reducen posibles conflictos familiares futuros.

Una de las ventajas clave de esta fórmula es la reducción de la carga impositiva en comparación con una donación total, ya que la base imponible del Impuesto de Donaciones es menor al no donar el pleno dominio.

Flexibilidad y Condiciones

Según el notario, el usufructo puede constituirse para uno o varios beneficiarios, de forma simultánea (para que todos lo usen al mismo tiempo) o sucesiva (uno lo disfruta primero y, tras su fallecimiento, pasa al siguiente). Además, el usufructo puede ser flexible en el tiempo, pudiendo fijarse una fecha de inicio o de finalización, adaptándose a las necesidades específicas de cada familia, como por ejemplo, “hasta que mi hijo termine sus estudios”.

Arias Giner también destaca la posibilidad de imponer condiciones específicas al usufructo, como la prohibición de alquilar la vivienda.

Esto permite a los padres ayudar a sus hijos sin perder el control total sobre el destino del inmueble.

Usufructo vs. Donaciones y Herencias

A diferencia del usufructo, las donaciones implican el pago de un impuesto, tal y como se establece en el Código Civil. Las herencias, por su parte, también pueden acarrear un elevado pago de impuestos, lo que ha llevado a un aumento en el número de renuncias a herencias en los últimos años.

Consideraciones Fiscales en la Cesión de Viviendas con Hipoteca

Es común que los padres decidan ceder una vivienda a sus hijos como apoyo económico. Sin embargo, si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, el impacto fiscal varía según quién asuma la deuda.

Si el padre dona la vivienda pero continúa pagando la hipoteca, la ley lo considera una donación completa y el hijo tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) sobre el valor total.

Por otro lado, si el hijo asume la hipoteca pendiente, Hacienda lo interpreta como una operación mixta: se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la deuda asumida y el ISD por el valor restante.

La Importancia del Lugar de Residencia

El abogado Rogelio Villalba subraya que el lugar de residencia es un factor determinante en el ámbito fiscal de las herencias y donaciones. En las herencias, se tributa donde vivía el fallecido, mientras que en las donaciones, se tributa donde reside quien recibe la donación. Esta diferencia puede generar importantes variaciones en la carga impositiva, pudiendo resultar una operación “gratis en Madrid y costar miles de euros en Cataluña”, según el letrado.