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Cuando una persona hereda una vivienda y ya reside en ella, es frecuente que surjan conflictos. Esta situación es común en muchas familias tras un fallecimiento: uno de los herederos ocupa el inmueble mientras los demás esperan el reparto de la herencia o la venta de la casa. El problema se presenta cuando este heredero no tiene intención de marcharse, y el tiempo juega a su favor. En estos casos, la división de la herencia se complica y, a menudo, termina en los tribunales.

El conflicto habitual en el reparto de herencias

Es muy común encontrarse con este escenario al iniciar el reparto del patrimonio.

En muchas herencias, alguna de las viviendas está ocupada por uno de los herederos, lo cual suele ser el detonante del conflicto judicial. Quien vive en la casa se siente cómodo y no tiene prisa por resolver la herencia, mientras que el resto de herederos no pueden disponer del inmueble ni obtener ningún beneficio de él.

Opciones legales para recuperar la vivienda

Las opciones legales dependen de si los herederos que quieren recuperar la vivienda o forzar la división son mayoría o no. Cuando se supera el 50% de la herencia, existe una vía directa para actuar. Los herederos mayoritarios pueden iniciar un desahucio por precario, figura legal que se aplica cuando alguien ocupa un inmueble sin título que lo justifique.

Se trata de una ocupación sin derecho, por lo que se necesita una mayoría dentro de la copropiedad para llevar a cabo este procedimiento.

¿Cómo funciona el desahucio por precario?

El desahucio por precario funciona de forma similar a un desahucio por impago de alquiler. Se presenta la demanda y, si prospera, se fija una fecha para que el heredero abandone la vivienda. Este camino solo es viable cuando existe mayoría entre los copropietarios, ya que la decisión debe estar respaldada por más de la mitad de la herencia.

¿Qué ocurre si no hay mayoría?

Cuando no existe mayoría, no queda otra opción que acudir a un procedimiento judicial de división de herencia. La estrategia consiste en transformar la comodidad del heredero ocupante en una situación incómoda desde el punto de vista económico.

Incluir rentas de mercado en el inventario de la herencia

Se incluye en el inventario de la herencia un concepto clave: las rentas de mercado que debería pagar el heredero que ocupa la vivienda al resto, es decir, a la masa hereditaria.

La autorización para vivir en la casa no puede seguir basándose en la voluntad del fallecido; ahora, la autorización debe venir de los otros copropietarios.

Tras el fallecimiento, la vivienda pasa a ser un bien patrimonial susceptible de generar ingresos. Si uno de los herederos la ocupa sin el consentimiento de los demás, debería pagar un alquiler equivalente al precio de mercado. Lo lógico sería que esa persona abandonara el inmueble para alquilarlo o facilitar la división, ya que la mayoría es la que toma la decisión.

El papel del informe pericial y la sentencia judicial

En el procedimiento judicial, esa renta se concreta mediante un informe pericial que fija el alquiler mensual del inmueble. A partir de ahí, una sentencia puede obligar al heredero ocupante a descontar esa cantidad de su parte de la herencia.

De este modo, la situación deja de ser ventajosa y se incentiva una solución, ya sea el abandono de la vivienda o el reparto definitivo de la herencia.