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El Gobierno español está considerando implementar cambios en la fiscalidad del alquiler a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La medida busca penalizar a aquellos propietarios que incrementen los precios al finalizar los contratos de arrendamiento.

Doble escenario fiscal para los propietarios

Esta nueva política contrasta con el mantenimiento de una deducción importante para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, los cuales seguirán disfrutando de un trato fiscal más favorable en la declaración de la Renta. Esta situación crea un doble escenario que los propietarios deben tener en cuenta.

La Ley por el Derecho a la Vivienda ha marcado un punto de inflexión en la tributación de los rendimientos del capital inmobiliario, generando diferencias significativas según la fecha de firma del contrato.

Reducciones actuales en el IRPF

Actualmente, los contratos de vivienda habitual firmados antes del 26 de mayo de 2023 disfrutan de una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto. Esto significa que el propietario solo tributa por el 40% del beneficio neto obtenido.

Por ejemplo, para unos ingresos netos de 10.000 euros anuales, la tributación se calcularía sobre una base de solo 4.000 euros.

Para los contratos firmados a partir de esa fecha, la reducción general desciende al 50%. Sin embargo, este porcentaje puede aumentar si se cumplen ciertos requisitos. La bonificación asciende al 60% si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores y llega hasta el 70% si el inmueble se destina a alquiler social o se encuentra en una de las denominadas zonas de mercado residencial tensionado.

En estas áreas tensionadas, que de momento solo han declarado Cataluña, País Vasco y Navarra, los incentivos son mayores. La reducción puede alcanzar el 70% si la vivienda se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, y se dispara hasta el 90% si la renta del nuevo contrato se rebaja más de un 5% respecto al anterior.

Posible modulación de la deducción general

La nueva propuesta fiscal del Ejecutivo, que busca modular esa deducción general del 50%, surge tras el rechazo de sus socios a la bonificación del 100% que había prometido el presidente, Pedro Sánchez.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha avanzado la medida.

Expertos han advertido que esta medida podría afectar principalmente a los pequeños propietarios, ya que los grandes tenedores suelen tributar a través de sociedades. También se teme que este castigo fiscal pueda ser contraproducente y reducir la oferta de viviendas en alquiler, agravando así la situación del mercado.

Otro agente inmobiliario ha alertado de que la medida podría “terminar con el alquiler por habitaciones o, en todo caso, se hará mediante economía sumergida”.

Obligaciones fiscales incluso en caso de impago

La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) advierte de que los propietarios deben tributar por las rentas de alquiler que son exigibles, incluso si no las han percibido debido a impagos u ocupaciones. Esta obligación, ratificada por el Tribunal Supremo, obliga a los afectados a una planificación más profesional y preventiva de sus obligaciones con Hacienda.

Pedro Bretón, CEO de SEAG, explica que “el propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado”. Ni siquiera la interposición de una demanda de desahucio exime de esta obligación, lo que sitúa a muchos arrendadores en una posición de doble impacto: no ingresan la renta y, aun así, deben declararla.

Aumento de la conflictividad y crisis de la vivienda

Este escenario se agrava en un contexto de creciente conflictividad.

En 2024 se registraron más de 16.400 denuncias por ocupación ilegal en España, con una alta concentración en Barcelona (27%), Madrid (14%) y Valencia (11%).

La crisis de la vivienda se ha consolidado como uno de los principales problemas económicos del país, con un aumento del precio medio del alquiler de un 46% en los últimos cinco años y picos de hasta el 80% en Madrid.

La patronal de promotores de Madrid (Asprima) ha calificado la situación de emergencia social y ha reclamado seguridad jurídica. El sector advierte de que la producción de vivienda ha caído un 83% desde 2006 y que España necesitará más de tres millones de viviendas de alquiler en los próximos quince años.