Nuevas Medidas en el Mercado del Alquiler en España: Prórrogas Obligatorias y Posibles Cambios Fiscales
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El mercado del alquiler en España se encuentra en un momento de incertidumbre tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2026, que permite a los inquilinos extender sus contratos de alquiler de vivienda habitual hasta por dos años, siempre y cuando estos venzan antes del 31 de diciembre de 2027.
Prórrogas Obligatorias y su Posible Derogación
El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha instado a 13 inmobiliarias y fondos de inversión a prorrogar los contratos de alquiler a petición de los inquilinos. No obstante, este decreto está pendiente de ratificación en el Congreso, y existe la posibilidad de que sea rechazado en las próximas semanas. A pesar de ello, mientras esté vigente, los propietarios están obligados a aceptar la prórroga solicitada por el inquilino, manteniendo las condiciones originales del contrato.
Esta obligación no se aplica en los casos en que arrendador y arrendatario acuerden la renovación o la firma de un nuevo contrato con una renta inferior. Además, el decreto establece una limitación extraordinaria del 2% en la actualización anual de la renta.
Cambios Fiscales en el Horizonte
El Gobierno también está considerando modificar la fiscalidad del alquiler, penalizando a través del IRPF a los propietarios que aumenten los precios al finalizar un contrato.
Esta medida contrasta con las deducciones existentes para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023.
Expertos como Yolanda Gómez advierten que esta medida podría afectar principalmente a los pequeños propietarios, ya que los grandes tenedores suelen tributar a través de sociedades. Existe el temor de que este castigo fiscal reduzca la oferta de viviendas en alquiler, agravando aún más la situación.
Problemáticas Adicionales: Impagos y Ocupación
La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) señala que los propietarios deben tributar por las rentas de alquiler exigibles, incluso si no las han percibido debido a impagos u ocupaciones, según el criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central y el Tribunal Supremo.
La Fiscalidad Actual del Alquiler
Los contratos de vivienda habitual firmados antes del 26 de mayo de 2023 disfrutan de una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto en el IRPF. Para los contratos firmados después de esa fecha, la reducción general es del 50%, aunque puede aumentar hasta el 90% en áreas de mercado tensionado si la renta se rebaja más de un 5% respecto al contrato anterior.
La Crisis de la Vivienda en Cifras
El precio medio del alquiler ha aumentado un 46% en los últimos cinco años, con picos de hasta el 80% en Madrid. La presidenta de la patronal de promotores de Madrid (Asprima), Carolina Roca, califica la situación de emergencia social y reclama seguridad jurídica, advirtiendo que la producción de vivienda ha caído un 83% desde 2006.
En 2024 se registraron más de 16.400 denuncias por ocupación ilegal en España, concentrándose principalmente en Barcelona (27%), Madrid (14%) y Valencia (11%).
En este contexto, algunos expertos señalan la paradoja de que, a pesar de los altos precios, actualmente es más rentable comprar una vivienda que alquilar.
