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Los propietarios que ofrezcan viviendas en alquiler en zonas consideradas de alta demanda y apliquen una reducción de precio superior al 5% respecto al contrato anterior, podrán acceder a una bonificación del 90% en los impuestos al declarar en la Renta 2026.

Detalles de la Medida

Esta medida, según la Agencia Tributaria, se aplica a los nuevos contratos de arrendamiento firmados a partir del 26 de mayo de 2023, siempre y cuando la propiedad esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionado. En esencia, esto significa que si un propietario alquila una vivienda cumpliendo ambos requisitos –zona de alta demanda y reducción de más del 5% del alquiler previo– solo tributará por el 10% de sus ingresos netos.

Por ejemplo, si un alquiler mensual era de 500 euros y se reduce a 470 euros en el nuevo contrato (superando el 5% de reducción) y la vivienda está situada en una zona tensionada, el propietario solo pagaría impuestos sobre el 10% del beneficio obtenido.

Incentivos Fiscales Escalonados

La normativa establece un sistema de incentivos fiscales escalonado. Además de la deducción del 90%, se ha establecido una deducción del 70% para aquellos propietarios que alquilen por primera vez una vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años en una zona tensionada.

También se contempla una reducción del 60% si la vivienda ha sido objeto de una obra de rehabilitación completada en los dos años anteriores a la firma del contrato.

Para el resto de los casos no cubiertos por las categorías anteriores, se aplicará una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto positivo.

Contraste con el Régimen Anterior

Este nuevo esquema difiere del régimen anterior, que sigue vigente para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, los cuales mantienen una reducción única del 60%.

Es importante destacar que los alquileres turísticos quedan excluidos de cualquier tipo de reducción.

Obligación de Tributar Incluso sin Cobrar

La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) ha advertido que los propietarios están obligados a tributar por las rentas del alquiler que son exigibles, incluso si no las han percibido debido a situaciones de impago u ocupación.

Esta obligación, ratificada por el Tribunal Supremo, persiste incluso si se ha interpuesto una demanda de desahucio. Según Pedro Bretón, CEO de SEAG, el criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central es claro: “El propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado”.

Contexto de la Crisis de Vivienda

Este cambio fiscal se produce en un contexto de crisis de vivienda, con un aumento del precio medio del alquiler del 46% en los últimos cinco años.

Medidas Adicionales del Gobierno

El Gobierno ha impulsado medidas como el Real Decreto-ley 8/2026, que permite a los inquilinos prorrogar hasta dos años los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2027.

Además, se estudia penalizar a través del IRPF a los propietarios que suban los precios al finalizar un contrato. Sin embargo, expertos advierten que esta medida podría ser contraproducente y reducir la oferta de viviendas en alquiler.

Algunos agentes inmobiliarios también han alertado de que la medida podría “terminar con el alquiler por habitaciones o, en todo caso, se hará mediante economía sumergida”, agravando aún más la tensión en el mercado inmobiliario.