ANÁLISIS DEL MERCADO DE ALQUILER EN ESPAÑA: ¿QUÉ INDICADORES DEBEMOS OBSERVAR?
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El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones para la sociedad, con el aumento constante de los precios de alquiler como un factor clave. Sin embargo, la forma en que este incremento se refleja en las estadísticas y en el debate público es un asunto complejo. Existen diferentes perspectivas sobre la evolución de los alquileres, que a primera vista pueden parecer contradictorias.
Por ejemplo, un conocido portal inmobiliario estima un aumento significativo en los precios de alquiler desde 2018, mientras que el componente de alquiler integrado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) muestra un incremento más moderado. Por otro lado, la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) ofrece una tercera perspectiva, situando el aumento del alquiler medio en un punto intermedio entre los dos anteriores.
¿Qué indicador refleja mejor la realidad del mercado?
Cada una de estas métricas se enfoca en diferentes segmentos del mercado y, por lo tanto, tiene propósitos distintos. Los precios de los portales inmobiliarios son una aproximación a las subidas de precios que se producen en una parte de los contratos que se renuevan cada año. Pueden servir como un indicador anticipado de la futura inflación de los alquileres, pero no son representativos de todos los hogares que alquilan en el mercado. El alquiler medio que refleja la ECV se aproxima más al promedio ponderado que pagan los hogares, pero se ve influenciado por los cambios en la composición de las viviendas alquiladas. El IPC, por su parte, mide el incremento de precios de viviendas con características homogéneas, pero podría no estar captando la totalidad de las subidas provocadas por los nuevos contratos.
Contratos nuevos vs. contratos existentes
Los precios medios de los portales inmobiliarios suelen ser los que reciben mayor atención, pero es importante recordar que son precios de oferta y que los datos más útiles serían los de los contratos recién firmados, ya que permitirían medir el incremento de los nuevos alquileres respecto a los ya existentes. Además, la información proporcionada por estos portales es privada y de pago, lo que dificulta su verificación y análisis por parte de investigadores y la opinión pública.
La mejor alternativa sería elaborar una estadística pública que mida directamente los precios de los nuevos contratos de alquiler. En este sentido, el nuevo Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA), elaborado por el INE con registros de la Agencia Tributaria, es un avance importante, ya que distingue entre la evolución de los contratos existentes y los nuevos. Sin embargo, estos datos requieren tiempo para procesarse y solo están disponibles hasta 2023, además de que no ofrecen información sobre el nivel de los precios, sino solo sobre su variación.
La Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) ofrece una perspectiva distinta, ya que relaciona el alquiler con la renta disponible de los hogares, lo que permite estimar el esfuerzo que representa el alquiler para los inquilinos. Sorprendentemente, la ratio ha descendido ligeramente en los últimos años, ya que la renta de los hogares inquilinos ha crecido más rápido que los alquileres.
A pesar de esta mejora, es importante tener en cuenta que sigue habiendo muchos hogares que dedican una proporción muy elevada de sus ingresos al pago de los alquileres. Según Eurostat, alrededor de un millón de hogares en España destinan más del 40% de su renta al pago de la vivienda.
El alquiler de vivienda en el IPC
El IPC busca medir los cambios en el precio de los bienes y servicios (en este caso, el alquiler de viviendas) manteniendo constantes sus características. Para ello, el INE utiliza una muestra de viviendas correspondientes a hogares entrevistados para la EPA, a los cuales se les continúa preguntando sobre el precio del alquiler cada tres meses. De este modo, el IPC recoge los cambios en el precio de todos los contratos de la muestra, pero solo una parte de ellos son nuevos contratos. Además, no se recogen bien las viviendas que hayan empezado a alquilarse recientemente.
Si bien este sistema permite aproximar la situación de los hogares de inquilinos que prorrogan sus contratos, también puede argumentarse que está dejando fuera la subida de los alquileres asociada a los nuevos contratos. Una explotación más sistemática de los registros administrativos permitiría abordar esta laguna y medir la contribución real que supone la crisis de la vivienda al incremento del coste de la vida.
¿En qué debemos fijarnos entonces?
Ante esta complejidad, es fundamental contar con un marco estadístico completo para medir los precios de los alquileres, tanto de los antiguos como de los nuevos. Además, se debe analizar el peso que representan los alquileres sobre la renta disponible de los inquilinos y abordar el coste implícito que supone la vivienda en propiedad. Solo así se podrá hacer un análisis riguroso de las políticas de vivienda y su impacto en el bienestar de las personas.
