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¿Quiénes se benefician de la crisis de la vivienda? Un análisis profundo del mercado inmobiliario español
La política de vivienda en España se enfrenta constantemente al problema de su distribución desigual. Un reciente informe del Ministerio de Derechos Sociales revela que los ingresos de los propietarios superan en un 82% a los de los inquilinos, evidenciando una clara división entre quienes poseen y quienes deben pagar para tener un techo.
La complejidad del perfil del propietario
Es importante destacar que los propietarios no constituyen un grupo homogéneo compuesto únicamente por fondos de inversión o familias adineradas. En su mayoría, se trata de familias con una o varias propiedades destinadas al alquiler. Esta realidad introduce complicaciones significativas en la formulación de políticas públicas, explicando las dificultades que enfrentan los gobiernos al intentar regular el mercado de la vivienda. Regular implica inevitablemente señalar ganadores y perdedores, un desafío complejo cuando los votantes se encuentran en ambos lados.
Un breve recorrido histórico
En 1950, España era un país predominantemente de inquilinos, con más del 50% del parque de viviendas en régimen de alquiler y cifras aún mayores en ciudades como Madrid y Barcelona. La escasez de vivienda, el hacinamiento y el chabolismo eran problemas acuciantes que el franquismo abordó buscando la estabilidad del régimen. Se promovió el acceso a la propiedad para crear “gente de orden” y asegurar el conformismo, atando a la población a responsabilidades de pago importantes a través de hipotecas.
La consolidación de la propiedad y el papel del Estado
Hoy en día, la cultura de la propiedad está muy arraigada en España. El alquiler representa poco más del 26% del mercado, en línea con países como Portugal e Italia, pero lejos de Alemania, donde la mayoría de las viviendas están arrendadas. Cuando el Estado es el propietario, como en el caso de la vivienda pública, los gobiernos tienen mayor margen para intervenir en favor de los inquilinos sin generar perdedores directos. Sin embargo, en España, este tipo de alquiler es minoritario, lo que significa que la mayoría de los propietarios son familias que han acumulado riqueza inmobiliaria.
El debate sobre la construcción de nuevas viviendas
En los últimos años, ha resurgido el enfoque en la construcción de más viviendas como solución a la crisis actual. Se argumenta que cada año se forman más hogares de los que se construyen, generando un déficit que, según el Banco de España, ya supera las 700.000 unidades. Si bien este análisis es correcto, ignora la distribución del stock total. Incluso si se construyeran 700.000 viviendas, no hay garantía de que serían adquiridas por nuevos hogares y no por inversores.
La vivienda como activo financiero
El problema central radica en que la vivienda se ha convertido en un activo financiero atractivo que ofrece altas rentabilidades. Esta situación, combinada con una distribución desigual de la riqueza y una intervención pública limitada, beneficia a los hogares más ricos a expensas de aquellos que no son propietarios. Aunque existen fondos de inversión que especulan y hogares ricos que aprovechan la oportunidad, el proceso es tan atractivo que invita a participar a hogares de todo tipo.
¿Quiénes se benefician del alquiler?
En España, el número de hogares con ingresos por alquiler ha aumentado en los últimos años. Sin embargo, el mayor incremento se ha producido entre los hogares más acomodados. La rentabilidad para estos hogares es de aproximadamente 8.000 euros al año, mientras que para los hogares más pobres, que también participan como propietarios, es de 2.600 euros al año en promedio.
La concentración de la riqueza inmobiliaria
Este proceso genera una mayor concentración de la riqueza, especialmente la inmobiliaria. Los hogares más ricos obtienen más ingresos por alquiler que los hogares pobres y, por supuesto, que los no propietarios. Esto les permite acumular capacidad de compra de nuevas viviendas. En España, el 20% de los hogares más ricos concentra el 60% de la riqueza inmobiliaria.
Más allá de la cuestión generacional
Si bien la cuestión generacional influye en el acceso a la vivienda, la causa principal de las desigualdades es la renta y la riqueza. Las políticas públicas no están resolviendo este problema.
Políticas públicas necesarias
Una política pública efectiva debería combinar medidas de oferta y demanda. Las políticas de oferta deben enfocarse en la construcción de miles de viviendas públicas para alquiler a precios asequibles. Las políticas de demanda deben desincentivar el uso de la vivienda como activo financiero, por ejemplo, a través de la fiscalidad y la limitación de la posesión de múltiples viviendas. Esto liberaría viviendas y desviaría el capital especulativo hacia fines más productivos.
Un sistema que beneficia a unos pocos
Mientras la vivienda siga siendo un mecanismo de extracción de rentas y acumulación de patrimonio para una minoría, cualquier reforma ambiciosa enfrentará resistencias. Regular el mercado de la vivienda implica decidir quién pierde rentas y quién gana derechos. Es posible utilizar herramientas para afectar solo a quienes acumulan más viviendas. El problema no es solo la falta de oferta, sino cómo se organiza el sistema residencial.
La necesidad de una intervención pública decidida
Sin una intervención pública que rompa la lógica de la vivienda como activo financiero, la política de vivienda seguirá atrapada en la contradicción de intentar proteger a los inquilinos sin tocar los intereses de quienes se benefician de su precariedad.
