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La Ley de Propiedad Horizontal de 1960 es la normativa que regula la convivencia en las comunidades de propietarios, abarcando desde la toma de decisiones hasta la gestión de la morosidad y las obras ilegales. Un abogado experto, Xabier Bilbao, del despacho San José Abogados, ha desgranado los puntos clave de esta legislación.

Estructura y Funcionamiento de la Comunidad

La estructura de una comunidad se articula en torno a tres órganos principales. La **junta de propietarios**, compuesta por todos los dueños, es el órgano supremo donde se toman las decisiones mediante votación. El **presidente** ejerce la representación legal de la comunidad, mientras que el **secretario** se encarga de dar fe de las actas.

Aunque no es obligatorio, la figura del **administrador profesional** es “muy recomendable”, especialmente en comunidades con un gran número de vecinos.

Impugnación de Acuerdos

Los acuerdos adoptados en la junta no son definitivos y pueden ser recurridos. Un propietario que haya estado presente en la reunión debe manifestar su desacuerdo durante la misma para poder impugnar el acta judicialmente. En caso de ausencia, dispone de un mes desde la notificación para comunicar su disconformidad a la junta antes de recurrir a la vía judicial si sus motivos no son aceptados.

Obligaciones de los Propietarios

La ley establece una serie de obligaciones para los propietarios, entre las que destacan: respetar las instalaciones, mantener su propiedad en buen estado, permitir reparaciones en su vivienda si afectan a elementos comunes y, fundamentalmente, “contribuir con arreglo a su cuota de participación” a los gastos generales del inmueble.

Cuota de Participación: Un Punto Conflictivo

La cuota de participación, que determina la contribución de cada propietario a los gastos comunes, suele fijarse en el título constitutivo o en los estatutos del edificio, basándose principalmente en la superficie de la vivienda. No obstante, también pueden influir otros factores como la altura del piso o su valor comercial.

La modificación de estos porcentajes es “muy complicado”, ya que requiere la unanimidad de todos los propietarios, lo que a menudo genera disputas que terminan en los tribunales.

Gastos Comunes: ¿Quién Paga Qué?

Una pregunta frecuente es si todos los propietarios deben sufragar todos los gastos. El Tribunal Supremo ha aclarado que, para que un propietario quede exento de pagar un servicio que no utiliza —como el ascensor en el caso de un local—, esta exención debe “venir expresamente excluida en el título constitutivo”. Si no consta en los estatutos, existe la obligación de pagar.

Conflictos Comunes: Morosidad y Obras

La **morosidad** es uno de los conflictos más frecuentes. Ante un impago, la comunidad puede reclamar la deuda de forma amistosa y, si no obtiene respuesta, aprobar en junta la certificación de la deuda para exigirla por la vía judicial, con el correspondiente recargo de intereses y costas.

Las **obras** son otro foco habitual de tensión.

Aunque cada propietario tiene derecho a reformar su vivienda, existen límites claros: las obras no deben “menoscabar la seguridad del edificio, su estructura general, ni perjudicar derechos de otro propietario”. Además, para modificar elementos comunes como balcones o terrazas, es imprescindible obtener el consentimiento de los vecinos.

Actividades Molestas: ¿Qué Dice la Ley?

La ley prohíbe las actividades molestas, insalubres o peligrosas. Frente a un vecino que causa ruidos o daños, la comunidad puede defenderse. En casos graves, “la ley permite acudir a un juzgado para solicitar la prohibición de uso del inmueble” de forma provisional.