Cada año se paga más de alquiler. Es la forma más simple de describir la evolución de la vivienda en España durante casi una década. Da igual si el piso empezó siendo barato o caro, si se alquiló en una gran ciudad o en una pequeña. El precio medio ha subido de forma constante desde 2015 y para 2024 ya acumula un incremento medio del 43%, el doble de lo que lo han hecho los salarios.

En número reales: si hace nueve años pagabas 800 euros por un piso, hoy pagas, como mínimo, 1.144. Mismo piso, mismo barrio, pero un precio muy distinto.

Los nuevos datos de 2024 corroboran que la subida no frena y continúa escalando año tras año. Ahora, los inquilinos pagan un 5% más que hace un año, un 10% más que en 2022 y un 15% más que en 2021.

Así lo indica el análisis realizado por elDiario.es de los datos de alquileres calle a calle publicados por el Ministerio de Vivienda.

En el siguiente mapa puedes ver cuánto ha crecido el precio mediano de los alquileres –el valor central al ordenar todos los datos de mayor a menor, es decir, la mitad de los alquileres son más caros y la mitad más baratos– desde 2015 hasta 2024 en cada sección censal (la unidad administrativa más pequeña) de la mayoría de ciudades españolas. Cuanto más oscuro es el color, más han subido los precios.

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Fuente: Ministerio de Vivienda

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Las cifras provienen del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, del Ministerio de Vivienda, que cruza los ingresos de alquileres por vivienda habitual declarados en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) con la información disponible de cada inmueble en la base de datos del Catastro.

Para 2024, el último año con registros disponibles, las cifras parten de más de dos millones de viviendas alquiladas por particulares que han sido declaradas ante la Agencia Tributaria. Además se han incluido datos de Navarra y Euskadi, pero solo a partir de 2021 y 2022, respectivamente [ver metodología]. 

Hay que tener en cuenta que la estadística recoge una mediana de todos los alquileres declarados de esa sección censal. Es decir, incluye los contratos que se firmaron en 2024, los que firmaron hace más de 10 años (antes de la subida de los precios) y los alquileres a precio fuera de mercado entre conocidos o amigos.

El precio se calcula dividiendo el total de ingresos anuales declarados por los caseros entre 12 meses, lo que puede infraestimar las cifras cuando la vivienda no está ocupada todo el año. Por ejemplo, si la vivienda no ha estado alquilada durante dos meses, el alquiler mensual se calculará como si hubiese estado arrendada todo el año.

Además, quedan fuera de la estadística las viviendas de la economía informal y las que son propiedad de sociedades o empresas. Tampoco figuran los anuncios que ves hoy en los portales de búsqueda de viviendas. Pero la estadística refleja el parque de viviendas alquiladas declaradas en el IRPF y cómo han subido en la última década. Un alza que, según los expertos consultados, ya está impactando sobre la población.

“Hay gente que no se acaba de casar, hay gente que no acaba de tener críos, que tiene un proyecto de vida colgado en el aire… y eso afecta a muchas cosas, entre otras a la salud”, destaca Javier Burón, gestor de vivienda social y autor del libro El problema de la vivienda. “El país ya está pagando un precio”, asevera. “El 80% de España está jugando al rentismo y a la especulación. Y el 20% queriendo apagar el fuego.” 

La presión no es la misma en Baleares que en Zaragoza

La subida no es la misma para todos pero sí es generalizada: el incremento del 43% es una media, y como toda media, agrupa realidades distintas.

Hay municipios donde los precios han crecido más y otros donde lo han hecho menos. Por ejemplo, en un cuarto de las secciones censales del territorio el precio ha subido más de un 50% mientras que una de cada 20 secciones censales ha registrado una subida más limitada, de menos de un 20%.

Aunque las cifras siguen mostrando la brecha de precios entre ciudades y zonas menos pobladas, también señalan cómo la subida del alquiler ha golpeado a ciudades grandes, medianas y pequeñas, dejando de ser un fenómeno exclusivo de los núcleos urbanos metropolitanos. “Hay niveles de dureza del problema; no es la misma presión en Zaragoza que en Baleares”, especifica Burón.

“Hay lugares en los que hay empleo y los puestos no se cubren porque con el salario es imposible vivir allí. ¿Cuánta gente se va de Madrid y Barcelona a ciudades intermedias?”, cuestiona.

En el siguiente gráfico puedes ver la subida media del alquiler (las líneas negras) de las secciones censales (los puntos) según el tamaño del municipio. Todas suben entre un 40 y un 50%. Ten en cuenta que en estas cifras no están incluidos los incrementos de precios producidos en 2025, ya que los datos usados provienen de las declaraciones de IRPF y se publican con dos años de retraso.

La subida de los alquileres continúa afectando a las ciudades de todos los tamaños

Cada punto representa una sección censal según el porcentaje de subida
del alquiler mediano entre 2015 y 2024. La línea negra | muestra el promedio según la población del municipio.

Fuente: Ministerio de Vivienda

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Precisamente, la presión sobre el precio de los alquileres hace que en Madrid y Barcelona, las ciudades con más de un millón de habitantes, hayan visto subir el alquiler medio un 44%. Pero el encarecimiento es aún mayor en el resto de grandes capitales (entre 250 mil y un millón de habitantes), con precios casi un 50% más caros que hace una década.

Y las localidades medianas y pequeñas tampoco escapan: sus alquileres han crecido un 40-43%.

“Hay hogares que previamente estaban protegidos y ya no lo están”, destaca Irene Lebrusán, doctora en sociología y profesora en la Universidad Autónoma de Madrid. “Esta crisis habitacional se ha extendido a una serie de sectores socioeconómicos que antes no estaban tan expuestos a estos vaivenes”.

Tampoco la geografía protege de la subida.

El alquiler mediano de todas las comunidades supera los 420 euros y puede llegar hasta los 800. Por provincias, en las regiones turísticas del mediterráneo como Alicante o Valencia, se paga entre 150 y 220 euros más al mes. Si salimos de estas áreas la dinámica se mantiene, en zonas del norte como La Rioja o Pontevedra los pisos rondan los 480 euros al mes.

“Aunque nadie está bien, no todo el mundo está igual” recalca Burón.

Las personas que el alquiler expulsa de Madrid y Barcelona se marchan a la periferia de la zona metropolitana. A su vez, la gente que vivía en estas zonas se marcha a zonas más alejadas y se crea un efecto dominó.

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Así, el aumento de precios en los distintos tamaños de municipios se traduce también en que las zonas caras y baratas terminan subiendo de forma similar. En el siguiente gráfico se agrupan las secciones censales según el precio mediano de sus alquileres en 2015.

Cada punto representa una sección censal, la unidad administrativa más pequeña, que corresponde a un grupo de manzanas en una gran ciudad, un barrio en una ciudad mediana o un municipio entero en las áreas menos pobladas.

Están agrupadas según el precio mediano de sus alquileres en 2015 y se sitúan más a la derecha cuanto mayor ha sido la subida de los precios entre 2015 y 2024. En todos los grupos la mayoría de barrios se sitúan en subidas que van del 30 al 60%. De media, las zonas que tenían alquileres de menos de 300 euros al mes y las que tenían alquileres de más de 750 son las que suben ligeramente más que el resto, pero todas han visto aumentar su cuota mensual alrededor de un 40%. 

El alquiler sube de forma similar en las zonas más caras y más baratas

Cada punto representa una sección censal según el porcentaje de subida
del alquiler mediano entre 2015 y 2024.

La línea negra | muestra el promedio de todas las manzanas en ese rango de precios en 2015.

Fuente: Ministerio de Vivienda

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Como referencia, el salario medio de 2023 en España fue de 28.049 euros por trabajador, un 21% más que los 23.106 euros de 2015, según la encuesta anual de estructura salarial del INE. Es decir, la mitad de lo que ha subido el alquiler. Con esta subida generalizada, alrededor de un millón y medio de familias se ven ahogadas por el alquiler.

Ante esta situación, Lebrusán advierte: “Sin vivienda no tenemos absolutamente nada. La vivienda es un derecho habilitante de otros derechos, es decir, sin ella no podemos hacer nada, ni siquiera producir. Al final el propio sistema se va a ver colapsado porque no es posible presionar tanto a las familias, a los hogares y que esto no tenga consecuencias sobre todos los aspectos de la sociedad”.

Por ejemplo, en Moncada (Valencia) uno de los municipios donde más ha subido el precio del alquiler desde 2015 una persona con el sueldo medio habría dedicado un 17% del sueldo bruto a la vivienda mientras que en 2024, ya supondría el 25%. 

¿Por qué sube la vivienda si no suben los sueldos?

Los expertos apuntan a que no es una respuesta sencilla porque no hay un único motivo. Entre las causas está el aumento de la demanda de alquileres impulsado por el aumento de la población que además se concentra en las grandes ciudades donde hay más oferta de empleo. Entre ellos, familias jóvenes, migrantes o trabajadores nómadas. Muchos de estos perfiles permanencen además más tiempo en el mercado de alquiler por la dificultad de acceder a la compra de una vivienda. 

A su vez, la oferta de vivienda disponible para alquilar no es suficiente para cubrir el aumento de la demanda.

Los últimos cálculos de elDiario.es cifraban en medio millón el déficit de viviendas entre 2012 y 2024. Una falta de obra nueva que termina tensionando los precios del alquiler. Condiciones que se suman a la proliferación de pisos turísticos y las viviendas destinadas al alquiler temporal. En ciudades de costa como Málaga hay más de 8.000 viviendas destinadas a alquileres turísticos mientras los precios suben un 48%.

Aunque los municipios más caros siguen estando en Madrid, Barcelona o zonas turísticas como Baleares, entre las localidades que más han disparado sus precios encontramos zonas fuera del núcleo urbano. La falta de alquiler regular en las grandes ciudades genera un efecto dominó: los hogares expulsados del centro se trasladan a los barrios periféricos y los que vivían en la periferia se trasladan a los municipios limítrofes que están absorbiendo a estos residentes, donde la demanda hace que los precios también suban.

Es el caso de Ocaña o Casarrubios del Monte en Toledo, que han visto sus precios disparados en un 60% en la última década, u otros como La Muela en Zaragoza, que no llega a los 7.000 habitantes pero se pagan 190 euros más en cada mensualidad. Si quieres saber cuánto ha subido el alquiler en tu municipio, puedes consultarlo en la siguiente tabla.

El alquiler en cada municipio en 2024

Alquiler mediano y variación desde 2015 en cada municipio. Haz clic en el + para ver más detalles.

Fuente: Ministerio de Vivienda

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España ha sido y es un país de propietarios desde que en los años 60 se empezó a fomentar la vivienda en propiedad. “Desde el estado franquista tuvimos una socialización basada en la tenencia en propiedad de la vivienda”, destaca la socióloga Lebrusán.

“Se estranguló la alternativa que era el alquiler y las políticas públicas, tras el franquismo, siguieron apostando por esta forma de tenencia”. Pero esta tendencia está empezando a revertirse. Si en 2004 eran el casi el 80% de los hogares con vivienda en propiedad, en 2025 la cifra ha caído al 73%.

Alquilar, que se consideraba el paso previo y provisional a la compra de vivienda, empieza a ser para algunos la única opción.

“Por primera vez en un siglo, amplias partes de la población igual tienen que vivir de alquiler toda la vida”, destaca Burón. “O se regula de una forma importante y se invierte mucho dinero en vivienda social asequible o es poco probable que [la subida de precios] cambie”. 

Ante las dificultades de abandonar el alquiler, el experto enumera varias medidas que las administraciones pueden utilizar para paliar la escalada de precios. Desde regular la subida de los alquileres, incentivar el arrendamiento con las viviendas ya existentes (vacías o infrautilizadas) a través de bonificaciones o ayudas al alquiler, o directamente con la compra de vivienda, hasta aliarse con entidades del tercer sector para comprar. Y, también, construir, pero construir vivienda asequible y de duración permanente. 

“Hay que construir sí, pero también hay que comprar y movilizar viviendas vacías.

Es decir, hay que obtener viviendas para un sistema de asequibilidad. Viviendas que son asequibles hoy y que no dejarán de ser asequibles nunca”, explica. “La clave no es cuánto construimos, porque si lo hacemos para el alquiler turístico, para el de temporada, para la segunda residencia… Si construimos para el sector de lujo o viviendas que no son asequibles desde el minuto cero, va a dar igual. De hecho, es contraproducente”.

Irene Lebrusán coincide y reclama que las administraciones estatales, autonómicas y locales se pongan de acuerdo en materia de vivienda. “Si resulta que el reparto de esas viviendas se concentra en pocas manos, seguimos en una mala situación. Es decir, si construimos muchas viviendas pero no ponemos freno a la especulación que ahora mismo domina el mercado mobiliario, en realidad, poco es lo que vamos a hacer”, añade. “No se trata solamente de construir viviendas, sino que tú tienes que construir ciudades y un entorno en el que se pueda vivir”.