Nuevas Obligaciones y Riesgos en el Mercado del Alquiler Español
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El mercado del alquiler en España está en auge, representando el 25% de las residencias en 2025, un aumento significativo desde el 18% en 2018. En este contexto, la fianza se ha convertido en un punto crítico en la relación entre propietarios e inquilinos, con importantes implicaciones legales y financieras.
La Importancia de la Fianza y sus Obligaciones Legales
La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) advierte que el desconocimiento sobre la fianza puede generar problemas para ambas partes, especialmente durante la declaración de la Renta. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario tiene la **obligación legal** de depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente.
El incumplimiento de esta obligación puede acarrear **sanciones económicas** de hasta el 75% del importe de la fianza, recargos, intereses, pérdida de beneficios fiscales y una posición desfavorable en caso de conflicto con el inquilino.
Riesgos para el Inquilino y Uso Correcto de la Fianza
Aunque el inquilino no enfrenta una penalización directa si el propietario no declara la fianza, se encuentra en una posición de vulnerabilidad. La falta de formalización del depósito puede dificultar la recuperación del dinero al finalizar el contrato e impedir el acceso a deducciones fiscales por alquiler.
La fianza sirve como garantía ante posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino.
No debe utilizarse para pagar el último mes de alquiler, sino para cubrir **desperfectos en la vivienda** que excedan el uso normal, el impago de rentas o suministros, o el incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Devolución de la Fianza y Límites en la Cantidad
El propietario puede retener la fianza total o parcialmente, pero debe justificarlo. De lo contrario, el inquilino puede reclamar su devolución. El plazo para devolverla es de un mes desde la entrega de las llaves, y si se supera, se aplicará el interés legal correspondiente.
La ley establece una fianza obligatoria de una mensualidad de renta para vivienda habitual y dos para otros usos. Se pueden añadir garantías adicionales, que desde 2019 no pueden superar dos mensualidades extra en vivienda, fijando un máximo total de tres meses.
Cambios Fiscales y su Impacto en el Mercado
En un contexto de precios de alquiler en aumento, el Gobierno ha introducido cambios fiscales.
Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 en zonas de mercado residencial tensionado, los propietarios que bajen el precio más de un 5% podrán beneficiarse de una reducción del 90% en los impuestos al tributar en la Renta. También existen deducciones por alquilar a jóvenes o por rehabilitar la vivienda.
Además, los propietarios deben tributar por las rentas del alquiler aunque no las hayan cobrado, un criterio ratificado por el Tribunal Supremo. Algunos expertos advierten que estas medidas podrían afectar negativamente la oferta de viviendas en alquiler, especialmente por parte de pequeños propietarios.
